経済的残存耐用年数
鑑定業界の人員規模縮小に伴う問題点
「経済的残存耐用年数」とは、物理的寿命の観点から定められた税法上の法定耐用年数（「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」）とは異なり、物理的要因、機能的要因、経済的要因による劣化を総合的に勘案して、建物が経済的に地域社会の中で稼働できる残りの寿命ということができます。
収益用不動産の場合、経済的残存耐用年数が長くなればそれだけ総収入が増加し、投資平均利回りが高くなるため、経済的残存耐用年数の判定は重要な要素になります。また、融資先の担保不動産が老朽化し、法定耐用年数に近づいている場合、金融機関にとって当該建物の経済的残存耐用年数を把握することは、担保適格性を判断するうえで必要な事項といえます。
２分野にわたる協働作業
こうした担保適格性の判断資料としての経済的残存耐用年数の判定に当たっては、まず「建物診断調査報告書（エンジニアリング･レポート（ER））」により、対象建物の物理的および機能的要因に基づく現状の劣化状況を把握します。然るのち、建物が所在する近隣地域の今後の動向、立地条件等を総合的に勘案して、当該建物が経済的に地域社会の中で稼働できる残りの期間を判定します。鑑定評価書や調査報告書では、ERのデータ（修繕･更新費用等）および判定された経済的残存耐用年数を用いますので、より説得力のある評価結果が得られます。
経済的残存耐用年数は、デューデリジェンス（物的評価）および鑑定評価の２分野にわたる適正な協働作業の結果として導き出されるものです。弊社では、デューデリジェンス（物的評価）業務に従事した経験のある不動産鑑定士が本業務を統括していますので、物的評価に関する事項も含め、お気軽にご相談ください。
「耐用年数表」による主な建物の法定耐用年数
| 構造･用途 | 細目 | 耐用年数(年) |
|---|---|---|
| 木造・合成樹脂造のもの | 事務所用のもの | 24 |
| 店舗用・住宅用のもの | 22 | |
| 鉄骨鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造、 鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造のもの |
事務所用のもの | 50 |
| 店舗用・住宅用のもの | 47 | |
| 旅館用･ホテル用のもの | 31～39 |
「金融検査マニュアル」における法定耐用年数
金融機関では、貸出債権等を取引先ごとに定期的に自己査定していますが、その作業においては金融庁の検査官が金融機関を検査する際の手引書である「金融検査マニュアル」を参考に判断がなされています。
同マニュアル別冊（平成21年12月）に記載された事例では、「返済期間を延長したが法定耐用年数に収まっている場合、緩和債権に該当するかどうか」の観点から検証･解説がされています。
そこでは、法定耐用年数内に収まらなかった場合の言及はされていませんので、経済的残存耐用年数についての当局の考え方を窺い知ることはできません。
しかしながら、例えば高度商業地における事務所ビルや店舗の中には、昭和30年代～40年代に建築され、その後、幾多の修繕や改修（耐震改修も含む）が実施され、今に至るも高い収益性を維持しているものが見受けられます。
こうした建物を担保とした与信については、建物の経済的残存耐用年数およびそれを反映する建物評価額を抜きにして話しを進める訳にはいきません。当局に対する説明資料としての鑑定･調査ニーズが増加している所以です。
エンジニアリング･レポート（ER）
建物、設備および敷地についての物理的状況に関する調査診断報告書で、一級建築士や設備専門家等が専門分野ごとに調査を担当します。具体的には、建物の主要構造部や内外装、給排水・衛生・空調・電気設備等の劣化状況を主に目視で調査し、遵法状況や修繕･改修記録等も勘案のうえで、当該建物の現状、問題点等を明らかにします。
そして、調査の集大成として、修繕･更新費用（緊急・短期・長期）を算定して中長期修繕計画を策定します。建物内のアスベストやPCBの使用の有無、敷地の土壌汚染の可能性等の環境リスクに関わる事項、および地震リスク評価（PML）も調査範囲に含まれます。
ERは、不動産証券化の入口における必須の書類として国内で定着していますが、その有用性に鑑み、一般の不動産取引においても活用されることが多くなっています。ただし、案件、目的によっては、全ての分野にわたって調査する必要がないこともありますので、留意が必要です。
調査目的に応じて調査範囲を絞り込むことで費用を低減させることは可能です。弊社では、事前にご依頼者に対し十分なご説明を行ったうえで、外部の専門会社へ委託しています。