不動産の2022年問題 － アソート綜合事務所／樋口典子
東京都区部の地価公示（国土交通省が土地取引の目安として公表する土地価格）業務に従事してから10年が経過し、新たに住宅系用途が主体の外周区を担当することになった。都会のオアシスともいうべき緑が多いことが外周区の特徴の一つであるが、駅に近い閑静な住宅地の中に突然「農地」が出現するなど、高層建物が多い中心区とは異なる癒しの空間を楽しみながら地域を歩き回っている。
こうした中、とある勉強会に参加したところ、講師の先生から「2022年問題を知っていますか？」と投げかけられた際、私の頭の中に外周区の農地が思い浮かんでハッとした。私が目にしていた農地の多くが2022年問題の背景にある「生産緑地」に該当するからだ。
「生産緑地」とは、30年間農地として管理することを条件に固定資産税の軽減や相続税の猶予等の優遇を受けている市街化区域内の農地である。東京都内では約3,300ha、23区内だけでも約460ha（東京ドーム100個分）の農地が指定されており、練馬区や世田谷区に多い。2022年は1992年に最初に指定された生産緑地が30年の期限を迎えるため、その多くが宅地転用されて不動産市場に大量供給されるのではないかと言われており、これが2022年問題である。この問題に対し、①面積要件の緩和（500㎡以上→300㎡以上）、②行為制限の緩和（直売所や農家レストラン等の建築可）、③「特定生産緑地」の創設（10年間の延長）、④「田園住居地域」の創設など政府においても関連する法律を改正し、都市農地と調和した住環境を維持保全するための取組みを進めている。
2022年以降、生産緑地所有者は①農地保全、②有効活用、③土地売却を選択することになるが、農業従事者の高齢化や後継者不足から都区部で宅地転用される生産緑地は少なくないものと予想される。画地規模のまとまった生産緑地は住宅素地としての稀少性が高く、不動産業者にとっては魅力的であるため売却への期待も大きい。今後、生産緑地解除により適用が受けられなくなる税制優遇措置や前述の法律改正等が生産緑地所有者の判断を左右することになると思われる。
都区部において、これまで外周区の地価が注目されることは少なかったが、東京五輪開催から2年後の2022年は最も注目されるかもしれない。不動産鑑定士としては、都市計画法に四半世紀ぶりに追加される用途地域「田園住居地域」も気になる。生産緑地の変化にも留意しながら、新たな担当エリアの地価動向を注視していきたい。
アソート綜合事務所
不動産鑑定士 樋口 典子
株式会社ビル経営研究所の「週刊ビル経営」より転載（許諾済）